不動産の譲渡所得の譲渡収入金額についてのＱ＆Ａ

不動産を売却した場合には、売却代金について譲渡所得が発生し、所得税等の納付を行わなければならなくなる可能性があります。

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

このように、譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた金額について、譲渡所得税が課税されることとなります。

譲渡所得については、以下の税率を乗じた金額が課税されることとなります。

たとえば、不動産の譲渡所得が１０００万円である場合は、所有期間が５年超であっても、１５３万１５００円の所得税と５０万円の住民税が課税されるというように、まとまった税金が課税されることとなります。

不動産の譲渡収入金額としては、以下のようなものがあります。

・売却代金

・実測に基づく精算金

・固定資産税、都市計画税の精算金

このように、不動産の売却代金以外にも、譲渡収入金額に含める必要があるものがありますので、注意が必要です。

不動産の売買契約書には、不動産の面積が記載されています。

売買契約書を取り交わした後、不動産の実測を行うと、不動産の実測面積が売買契約書に記載されていた面積よりも大きいことが判明することがあります。

この場合、売買契約書の規定次第では、大きいことが判明した面積分について、精算金が支払われることがあります。

これが、実測に基づく精算金です。

実測に基づく精算金は、売却代金を後日、増額しているものといえますので、譲渡収入金額に含まれるものとなります。

一般に、固定資産税、都市計画税については、引渡前の期間分は売主が、引渡後の期間分は買主が負担するものとされています。

ところで、固定資産税、都市計画税については、１月１日時点の所有者に対して納税通知書が送付されており、未納があれば、１月１日時点の所有者に対して請求がなされることとなります。

不動産の引渡しについては、年の途中でなされることがほとんどでしょう。

このため、不動産の引渡後の固定資産税、都市計画税についても、買主ではなく、売主に対して納付の通知がなされることとなります。

このような理由から、売買に際しては、不動産の引渡後の固定資産税、都市計画税に相当する金額が、買主から売主に対して支払われることが一般的です。

これが固定資産税、都市計画税の精算金です。

とはいえ、課税上は、固定資産税、都市計画税については、１月１日時点の所有者である売主が負担すべきものとなりますので、買主から支払われた精算金は、売主の譲渡収入として扱われることとなります。

固定資産税、都市計画税の精算金については、譲渡所得の申告の際に見逃されがちですので、注意が必要です。